Mieszkania sprzedają się jak ciepłe bułeczki. Czy zakup „dziury w ziemi” to dobry pomysł?

Wzrost popytu na nieruchomości to efekt m.in. poprawy sytuacji na rynku kredytowym, startu rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 procent czy poprawy relacji dochodów do cen mieszkań. Duże znaczenie ma przede wszystkim stabilizacja sytuacji na rynku kredytowym. Z danych Związku Banku Polskich (ZBP) wynika, że w I kwartale 2023 r. banki udzieliły 21,96 tys. kredytów. To o 16% więcej niż w IV kwartale ubiegłego roku. Według danych BIK w maju 2023 miesięczna liczba i wartość zapytań o kredyty hipoteczne wzrosła o niemal 4 procent rok od roku. To pierwszy dodatni wynik od marca ubiegłego roku.

– Biorąc pod uwagę te wzrosty, problemem może być obecnie ograniczona podaż mieszkań. To efekt zamrożenia rynku nieruchomości przez ostatnie dwa lata, spowodowanego m.in. niepewną sytuacją gospodarczą i wysokimi cenami – mówi Tomasz Stoga, Prezes PROFIT Development.

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie deweloperzy oferowali pod koniec czerwca ponad 11,4 tys. mieszkań, z czego jedynie 2,5 tys. gotowych. We Wrocławiu było to 7,2 tys., z czego 2 tys. gotowych, a w Poznaniu – 4,7 tys., przy czym 890 gotowych. Podobnie było w Krakowie, Łodzi czy Trójmieście. Praktyka „kup teraz, a odbierz za 2 lata” to standard na dzisiejszym rynku mieszkaniowym. Większość mieszkań deweloperskich w Polsce wyprzedaje się na długo przed powstaniem budynku. W II kwartale 2023 r. niemal 1/3 sprzedaży dotyczyła mieszkań w inwestycjach na etapie prac przygotowawczych lub ziemnych. Obecnie najbardziej odległe terminy odbioru już sprzedawanych nieruchomości to IV kwartał 2026 roku.

Zakup mieszkania z wyprzedzeniem może być dobrym rozwiązaniem. Plusem jest bogata oferta. Mieszkania w nowych inwestycjach, zwłaszcza w przypadku najbardziej pożądanych lokalizacji, rozchodzą się jak świeże bułeczki. Powód jest oczywisty: na tak wczesnym etapie osoba zainteresowana kupnem mieszkania ma największy wybór lokali. Może decydować o tym, na którym piętrze chce mieszkać lub na jaką stronę będą wychodziły okna.

– Ci, którzy zwlekają z zakupem, nie mają już tak dużego pola do wyboru. Im później podejmiemy decyzję o zakupie, tym mniejsza szansa na to, że znajdziemy lokum spełniające nasze wszystkie wymagania. Jeśli nie uda nam się kupić mieszkania na starcie budowy, warto poczekać, aż wystartuje kolejny etap już wybudowanej inwestycji – podpowiada Tomasz Stoga z PROFIT Development.

Plusem zakupu nieruchomości na wczesnym etapie budowy jest też możliwość wprowadzenia zmian w układzie funkcjonalnym wnętrza – w tym postawienie lub przesunięcie ścianek działowych – czy zmian w przebiegu instalacji. Pozwala to maksymalnie dopasować nieruchomość do wizji aranżacyjnej oraz preferencji przyszłych mieszkańców. Ostatnia, jednak nie mniej ważna kwestia, to zwykle niższa cena mieszkania zakupionego w budynku, który dopiero powstanie.

Rynek nieruchomości zmienia się dynamicznie, a ceny lokali nieustannie rosną – zwłaszcza teraz, w momencie wysokiego popytu przy ograniczonej podaży. Ekonomiści z PKO Banku Polskiego szacują, że w ciągu najbliższego roku średnie ceny transakcyjne mieszkań mogą rosnąć w tempie 5-10%. Ci, którzy zdecydują się kupić mieszkanie od razu, mogą liczyć na gwarancję stałej ceny.

Na korzyść zakupu mieszkania na wczesnym etapie budowy przemawiają również promocje, oferowane przed deweloperów na start, czy też atrakcyjne harmonogramy spłaty.

Kupno mieszkania, które jeszcze nie powstało, jest obarczone pewnym ryzykiem. Może się zdarzyć, że deweloper ogłosi upadłość, zanim zdąży cokolwiek wybudować. Co prawda, jest ustawa chroniąca bezpieczeństwo nabywców na rynku nieruchomości, niemniej trzeba liczyć się z potencjalnym ryzykiem. Ponadto po wybudowaniu bloków może się okazać, że projekt z wizualizacji będzie daleki od tego, co jest w rzeczywistości. Może być np. mniej terenów zielonych, niż było to wcześniej zaplanowane w folderach reklamowych. Warto też pamiętać, że sama rezerwacja „dziury w ziemi” nie daje nam pewności, że mieszkanie jest już nasze. Zdarzają się przypadki, że klient, który tylko zarezerwował mieszkanie, stracił rezerwację, bo deweloper zdecydował się sprzedać mieszkanie komuś, kto zapłaci więcej. W tej sytuacji plusem jest to, że klient odzyskuje kaucję.