Śnieg, sople i lód z budynku spowodowały szkody? Sprawdź, kto za nie odpowiada. Kto powinien odśnieżać dach i elewację?

Jak co roku zima przynosi zagrożenia związane z śniegiem i lodem na budynkach. Żeby zapobiegać zagrożeniu, na właścicieli i zarządców nieruchomości nałożono obowiązek odśnieżania dachu i elementów elewacji. Jak wskazuje art. 61 pkt 2 prawa budowlanego, to właściciel lub zarządca odpowiada za zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu, jeśli oddziałują na niego czynniki takie jak m.in. intensywne opady atmosferyczne.

– Nie wolno (...) dopuszczać do przeciążenia konstrukcji budynku przez zalegający na dachu śnieg i należy zapewnić właściwe i odpowiednio częste odśnieżanie dachu oraz elementów elewacji budynku – przypomina Dorota Cabańska, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. – Konieczne jest usuwanie sopli, brył, nawisów lodowych i śniegowych, które mogą zagrozić bezpieczeństwu osób znajdujących się na ciągach pieszych i jezdnych, przebiegających bezpośrednio przy budynku.

Obowiązek odśnieżania chodnika wzdłuż nieruchomości spoczywa na właścicielu budynku. Wynika on z art. 5 ust. 1 pkt 4 Ustawy o utrzymaniu porządku i czystości w gminach, który podaje, że obowiązkiem właściciela jest:

Uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości, przy czym za taki chodnik uznaje się wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości; właściciel nieruchomości nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych.

Jak podaje dalej ustawa, w przypadku stwierdzenia niewykonania powyższego obowiązku wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzję nakazującą wykonanie obowiązku. Z kolei zgodnie z art. 117 kodeksu wykroczeń za nieodśnieżenie chodnika przy posesji grozi „kara grzywny do 1500 złotych albo kara nagany”.

Ponieważ to właściciel lub zarządca budynku odpowiada za odśnieżanie dachu, strącanie sopli itp., to również on odpowiada za szkody powstałe wskutek zaniedbania tego obowiązku.

– Jeśli w przypadku zaniedbań właściciela spadające sople spowodują powstanie szkody majątkowej, w tym uszkodzenie ciała, właściciel budynku może ponieść odpowiedzialność na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego – wyjaśniają policjanci z Komendy Powiatowej Policji w Czarnkowie.

W przypadku budynków wielorodzinnych, zarządzanych przez wspólnotę lub spółdzielnię, to właśnie ten podmiot odpowiada za zapewnienie bezpieczeństwa zimą.

– Nie ma tu znaczenia, czy ktoś ma spółdzielcze prawo do własności, czy jest to pełna własność, to spółdzielnia ponosi odpowiedzialność za dach i np. za to, by tak go zabezpieczyć, żeby sople lodu nie wyrządziły nikomu krzywdy i szkody – wyjaśniał kilka lat temu w rozmowie z serwisem Regiodom.pl Marek Magdziarz, ówczesny prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Budowlani” z Bydgoszczy.

Sprawa bywa jednak nieco bardziej skomplikowana. Wśród spółdzielców zdarzają się czasem rozmaite samowole budowlane, najczęściej dotyczące lokatorów zamieszkujących ostatnie piętra. W niektórych spółdzielniach budowano ostatnie kondygnacje w ten sposób, że nad balkonami na tych piętrach nie było żadnej osłony. Gdy były – a właściciele lokalu mieli na balkonie skrzyneczki z kwiatami – instalowali jeszcze dodatkowo daszki, by woda nie kapała na balkon i kwiaty.

– Dlatego w naszej spółdzielni sami wykonywaliśmy takie dodatkowe zabezpieczenia i wtedy bierzemy za nie odpowiedzialność. Ale jeśli była to jakaś samowolka, bez zgody czy pozwolenia budowlanego, wtedy odpowiedzialność za szkody wyrządzone w związku z niezabezpieczeniem takiego daszku ponosi już ten, który taką samowolę wykonał – na zasadzie odpowiedzialności deliktowej [czyli co do zasady – kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia – przyp. red.] – wyjaśnia Magdziarz.

Odpowiedzialność za obrażenia wynikłe np. z nieodśnieżenia chodnika ponosi właściciel budynku, ponieważ to on miał obowiązek go oczyścić.

– W przypadku zaistnienia uszczerbku na zdrowiu powstałego na skutek poślizgnięcia się i upadku pieszego na śliskiej bądź oblodzonej nawierzchni, poszkodowany ma prawo zwrócić się do właściciela posesji o odszkodowanie – informują policjanci z Czarnkowa.

Sprawę zagmatwał, albo jak ktoś woli rozjaśnił, wyrok Sądu Najwyższego z listopada 2017 roku, w którym uznał on, że to gmina ponosi odpowiedzialność za szkody wynikłe z tego, że właściciel nie wykonał ciążącego na nim obowiązku uprzątnięcia z chodnika zanieczyszczeń.

Dlaczego gmina ma być odpowiedzialna za zaniechania właściciela? Sąd uznał bowiem, że to na gminie ciąży obowiązek dopilnowania i nadzoru właściwego wykonania takich zadań przez właścicieli, a samorząd ma też odpowiednie narzędzia by właściwie dbanie o chodniki wymusić (np. poprzez mandaty nakładane przez strażników miejskich).

Wyrok ten oznacza, że jeśli dojdzie do wypadku na śliskim czy nieodśnieżonym chodniku, poszkodowany będzie mógł od gminy dochodzić roszczeń związku ze szkodą (co nie oznacza, ze gmina nie będzie mogła na zasadzie regresu domagać się odszkodowania od właściciela nieruchomości).

Część spółdzielni mieszkaniowych ubezpiecza się na ewentualność upadku sopli czy śnieżnych czap na samochody czy ludzi. Jednak każda dodatkowa opcja w skali całej spółdzielni to koszty sięgające dla największych kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Niektóre spółdzielnie czy wspólnoty wolą więc wydać nieco mniej na trzymaną w pogotowiu ekipę z „papierami" na pracę na wysokościach i skorzystać z jej usług, gdy zajdzie potrzeba.

Co więcej, ubezpieczenie nie zwalnia zarządcy budynku z obowiązku usuwania śniegu i lodu z dachu. Jeśli spowodują one szkody wskutek zaniedbania zarządcy, ubezpieczyciel może odmówić wypłaty pieniędzy poszkodowanemu i przerzucić ten koszt na zarządcę. Wiele zależy tu od zapisów konkretnej umowy.

Należy też pamiętać, że spółdzielnia czy wspólnota, która zleci oczyszczanie dachu firmie zewnętrznej, nadal może zostać pociągnięta do odpowiedzialności, jeśli dojdzie do wypadku. Wynika to z art. 429 Kodeksu cywilnego:

Kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności.

Wspólnota albo spółdzielnia może oczywiście na podstawie tego samego przepisu się bronić, korzystając z zawartej w nim furtki (jeśli zatrudniono profesjonalną firmę odśnieżającą, to zarządca budynku nie ponosi odpowiedzialności za jej błędy). Jednak tak czy inaczej w interesie zarządcy budynku zawsze leży upewnienie się, czy dach został prawidłowo oczyszczony.

Gdy już dojdzie do szkody, w sprawę zwykle angażowana jest policja.

– Gdyby doszło do uszkodzenia mienia czy uszczerbku na zdrowiu w wyniku np. spadnięcia sopla lodu, policja przeprowadzi odpowiednie postępowanie wyjaśniające. Przepisy mówią o tym, że to na właścicielu czy zarządcy ciąży obowiązek takiego utrzymywania dachu, by nie stwarzał zagrożenia. Gdyby doszło do najgorszego – śmierci osoby w wyniku upadku takiego sopla czy nawisu śnieżnego – postępowanie będzie prowadzić prokuratura. To w toku takiego postępowania, analizując jednostkowy przypadek, zostanie wyjaśnione, kto w danej sytuacji odpowiadał za utrzymanie takiego dachu – wyjaśnia kom. Przemysław Słomski z zespołu prasowego Komendy Wojewódzkiej Policji w Bydgoszczy.

Standardowo jednak postępowanie prowadzone jest w kierunku złamania art. 91a prawa budowlanego, który mówi, że:

kto nie spełnia (...) obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Poszkodowany przez spadające sople albo śnieg ma prawo żądać od właściciela lub zarządcy budynku:

• zadośćuczynienia (rekompensaty),
• zwrócenia kosztów poniesionych wskutek wypadku, czyli np. kosztów leczenia czy naprawy uszkodzonego samochodu,
• wypłacania renty (jeżeli poszkodowany całkowicie lub częściowo utracił możliwość wykonywania pracy zarobkowej).

Warto jednak pamiętać, że to na poszkodowanym spoczywa obowiązek udowodnienia, iż poniósł szkodę z winy zarządcy budynku (np. wskutek jego zaniedbań). W tym celu powinien przedstawić dowody takie jak dokumenty ze szpitala i od policji, zdjęcia miejsca wypadku i rachunki dokumentujące poniesione koszty.